Facturation électronique : ce que les loueurs en LMNP et en SCI doivent préparer

La généralisation de la facturation électronique entre entreprises est l'un des plus gros chantiers administratifs de ces dernières années. Elle concerne d'abord les sociétés commerciales, mais elle soulève aussi des questions chez les particuliers qui louent un bien en meublé ou qui détiennent leur immobilier via une SCI.

Suis-je concerné ? À partir de quand ? Dois-je changer d'outil ? Les réponses dépendent beaucoup de votre situation fiscale, et le calendrier a déjà été modifié plusieurs fois. Cet article vous donne les repères utiles, avec un conseil constant : faites confirmer votre cas par votre expert-comptable ou par les sources officielles de l'administration fiscale.

La réforme en quelques mots

L'objectif est de remplacer progressivement les factures papier et les PDF envoyés par courriel par des factures électroniques structurées, transmises via des plateformes agréées par l'administration. Une facture électronique, au sens de la réforme, n'est pas un simple fichier PDF : c'est un fichier dont les données sont lisibles automatiquement par un logiciel.

La réforme comporte deux volets complémentaires :

• la facturation électronique proprement dite, pour les opérations entre entreprises assujetties à la TVA établies en France ;
• le e-reporting, c'est-à-dire la transmission à l'administration de certaines données de transactions qui ne passent pas par une facture électronique, comme les ventes à des particuliers ou certaines opérations internationales.

L'administration y voit un moyen de lutter contre la fraude à la TVA et de préremplir à terme les déclarations. Pour les entreprises, l'intérêt annoncé est un traitement plus rapide des factures et moins de saisie manuelle.

Pour les petites structures, la réforme impose surtout de changer d'habitudes : ne plus créer ses factures dans un traitement de texte, ne plus les envoyer en pièce jointe, et passer par un outil qui produit un format reconnu.

Un calendrier décalé plusieurs fois

Le projet devait initialement démarrer en 2024. Il a été repoussé, puis réaménagé. À la date de rédaction de cet article, le calendrier prévu est le suivant :

Ce calendrier peut encore évoluer. Avant de prendre une décision, vérifiez la situation à jour sur le site officiel de l'administration fiscale ou auprès de votre expert-comptable. Les dates précises, les seuils et les éventuelles mesures de tolérance relèvent de textes qui ont déjà changé et pourraient changer encore.

Les loueurs sont-ils concernés ?

C'est la question qui préoccupe le plus les propriétaires. Le critère central de la réforme est l'assujettissement à la TVA, et non le régime d'imposition sur le revenu ou sur les sociétés. Voici les grandes lignes, à confronter à votre situation propre.

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP)

La location meublée d'habitation classique est, en principe, exonérée de TVA. La situation change lorsque la location s'accompagne de services de type hôtelier, comme le petit-déjeuner, le ménage régulier ou l'accueil, qui peuvent la faire entrer dans le champ de la TVA. Selon votre activité, vous pouvez donc être concerné à des degrés différents par la réception, par l'émission ou par le e-reporting. La lecture de votre dossier par un expert-comptable est ici déterminante.

Le statut de LMNP lui-même relève de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce classement fiscal ne dit rien, à lui seul, de vos obligations de facturation : c'est votre situation au regard de la TVA qui les détermine.

La SCI à l'impôt sur le revenu

Une SCI qui loue des logements nus relève en général d'une activité exonérée de TVA. Une SCI qui loue des locaux professionnels et qui a opté pour la TVA se trouve dans une situation différente, avec des factures soumises à la TVA. Les obligations dépendent alors de cette option.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

Le passage à l'IS ne change pas, à lui seul, la logique de la TVA. Une SCI à l'IS qui loue des logements nus n'est pas, de ce simple fait, soumise à la TVA. En revanche, elle tient une comptabilité commerciale et reçoit des factures de fournisseurs, artisans ou syndics, ce qui rend la question de la réception très concrète.

Même lorsqu'un loueur n'est pas tenu d'émettre de factures électroniques, il recevra probablement de plus en plus de factures sous ce format de la part de ses prestataires. Mieux vaut s'y préparer.

Les plateformes agréées, au cœur du dispositif

Les factures électroniques transiteront par des plateformes agréées par l'administration. Ces opérateurs, souvent des éditeurs de logiciels de facturation ou de comptabilité, se chargent de transmettre les factures entre émetteur et destinataire et de remonter les données requises à l'administration.

Le rôle du portail public de facturation a été recentré au fil des annonces, principalement sur l'annuaire des entreprises et la collecte des données. En pratique, émettre et recevoir des factures électroniques passera donc par une plateforme agréée, choisie par chaque entreprise.

La liste des plateformes agréées est publiée par l'administration fiscale. Pour un petit loueur, plusieurs critères aident à choisir :

1. La compatibilité avec votre outil actuel, ou avec celui de votre expert-comptable.
2. La simplicité d'usage, pour un volume de factures souvent faible.
3. Le coût, à comparer selon votre volume réel.
4. L'archivage, avec une conservation conforme aux durées légales.
5. L'accompagnement, notamment pour la mise en route.

Beaucoup de cabinets comptables proposeront une solution intégrée à leurs clients. Interrogez le vôtre avant de souscrire seul un abonnement.

Si vous gérez plusieurs biens dans des structures différentes, par exemple un meublé en nom propre et une SCI, chaque structure doit être examinée séparément. Une même personne peut ainsi avoir des obligations différentes selon le bien concerné.

Se préparer concrètement, étape par étape

Même si votre situation n'est pas encore tranchée, quelques actions préparent le terrain sans engager de frais importants.

• Clarifiez votre statut au regard de la TVA, activité par activité, avec votre expert-comptable.
• Vérifiez que votre numéro SIREN est à jour et que vos coordonnées sont correctes, car l'annuaire des destinataires s'appuie sur ces informations.
• Recensez vos fournisseurs habituels : artisans, syndic, plateformes de location, gestionnaire, assureur.
• Centralisez vos factures dans un outil ou un dossier unique, si ce n'est pas déjà le cas.
• Anticipez l'archivage, en vous assurant de pouvoir retrouver chaque pièce en cas de contrôle.

Les propriétaires qui confient leur bien à un gestionnaire ont tout intérêt à lui poser la question, puisqu'il émet et reçoit une partie des factures liées au bien. Sur ce point, un dossier publié sur alpaca.immo aborde la réforme sous l'angle des propriétaires en LMNP ou en SCI, avec le regard d'une agence de gestion locative.

Les erreurs fréquentes à éviter

Une réforme de cette ampleur suscite des approximations. Voici celles qui reviennent le plus souvent :

• confondre facture PDF et facture électronique au sens de la réforme ;
• croire que le passage à l'IS ou à l'IR décide à lui seul des obligations, alors que la TVA est le critère principal ;
• souscrire en urgence un abonnement coûteux sans avoir vérifié son besoin réel ;
• répondre à des sollicitations de prétendues plateformes officielles, alors que des escroqueries profitent régulièrement de ce type de réforme ;
• attendre la dernière minute pour échanger avec son expert-comptable.